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賃貸中のお部屋の売却とは?

賃貸中の場合(売却ガイド)

STEP 1~7について順を追ってご説明致します。
仲介の場合の売却方法をより良く知るために!
今後のご売却のご参考にして下さい。
STEP 1『相談・調査』
売却に関する不安を相談し、今後の計画を立てていきます。
STEP 1不動産の売却を思い立ったら、まずは相談して見ましょう!
○賃貸中のお部屋の売却とは?
賃貸中の物件をお持ちの場合、
賃貸中のまま売却する
空けてから売却する

の2つの選択肢があります。

それぞれメリット・デメリットがありますので、よくご検討ください。

特徴
  • 売却までにかかる時間
  • 広告の必要性
  • 案内の必要性
  • メリット
  • デメリット
《賃貸中での売却》
  • 買主が見つかり次第(大まかには半年から1年)
  • 原則必要(ネット・紙媒体等)
  • 不要
  • 賃料収入があるため比較的リスクが少
  • 投資家に限られ、購入層が狭まる
《退去後の売却》
  • 買主が見つかり次第(大まかに1年)
  • 必要
  • 必要
  • 幅広いお客様に紹介できる。
  • 売却スケジュールが立てずらい。

○手元に残るお金はどのくらい?

売却金額=手取り金額ではございません。

手取り金額=売却金額ー諸経費(経費+税金)

売却時には諸経費がかかります。諸経費についてチェックしましょう!

売却時の諸経費について

○売ったら税金がたくさんかかってしまうのでは?
譲渡益(利益)が出たかどうか、によります。

簡単に説明しますと、
「買ったときよりも高く売れたなら、その利益分には税金がかかりますよ」
ということです。
つまり、利益が出た場合にはその利益分に応じて税金がかかり、利益が出なければかからないということになります。

昨今では、「買ったときよりも高く売れる」ということはあまり多くないため、税金の心配が必要ない場合の方が多いです。
ただし、
・購入時と売却時の価格の差が少ない場合
・購入時よりも高く売れ、なおかつ「マイホーム」ではない場合
・購入した額が証明できない場合

などは注意が必要です。
まずはご相談ください。
※ここで取り上げている「税金」とは、売却時に利益に課される「所得税」「住民税」を指します。
売却相談はこちら

○こんな場合は?
賃貸中の場合でも、部屋の中を見る「査定」は必要ですか?
必要ありません。利回り計算や物件調査等によって価格のご提案をいたします。

詳しく相談したい場合は、どのような方法がありますか?

・電話でのご相談
・ご自宅への訪問
・当社へご来社いただく
・ご指定頂いた場所への訪問
といった方法があります。
まずは担当者までご希望をお伝えください。

アークス幸和不動産では、「仲介」、「買取り」「買取保証制度」とさまざまなご売却方法をご提案できます。まずはご相談ください。

一般的に言われる仲介のこと、売却の流れをご紹介
不動産の売却時に言われる「買取」について解説
一般的な買取の事例から実際の流れをご紹介
STEP 2『媒介契約』
いよいよ販売活動の開始!
STEP 2『媒介契約』を結び、売却活動を開始します。
○媒介契約書の種類
・専属専任媒介
・専任媒介
・一般媒介
の3種類がございます。
それぞれの特徴をご確認下さい。
※スマートフォンの場合は、横向きにすると見やすくなります。

特徴
  • 他社への売却依頼
  • 自己発見取引
  • レインズへの登録
  • 販売活動報告
  • よく利用される形態
専属専任
  • 5営業日以内
  • 1週間に1回
専任媒介
  • 7営業日以内
  • 2週間に1回
一般媒介
  • 登録義務なし
  • 報告義務なし

(ⅰ)他社への売却依頼
「専属専任」、「専任」に関しては1社のみの依頼になります。
「一般」のみ複数の会社への依頼が可能です。

(ⅱ)自己発見取引
売りに出した後に例えばお知り合いの方などが「買いたい」と言ってくることもあります。
ご自身で発見された相手との取引きをする場合でも、「専属専任」で依頼をしていると、所定の手数料の支払いが必要です。

(ⅲ)レインズへの登録
レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」によって運営される不動産物件情報のコンピューターシステムのことです。
このシステムは会員の不動産業者が見ることができます。
登録されると、広く不動産会社に情報が広まる為、依頼した業者以外の不動産業者のお客様にも物件の紹介が可能となります。
「専属専任」は5営業日以内、「専任」は7営業日以内の登録が義務付けられています。

(ⅳ)販売状況報告
「専属専任」は1週間に1回以上、「専任」の場合、2週間に1回以上、文書・またはメールでの販売状況の報告が義務付けられています。

〇「媒介契約」を結ぶのに必要なものはありますか?
→お認印をご用意いただければ大丈夫です。
売出価格、お名前、ご住所などをご記入いただき、ご捺印をいただいて、販売活動の開始となります。

〇途中で販売活動をやめてもお金かかるの?
→売却に必要な「仲介手数料」は成功報酬となっており、成約に至った時にはじめて必要となるお金です。
売りに出した後に事情ができて売らないことになった場合などは、費用はかかりません。

STEP 3『購入者探し』
購入希望者の集客(インターネット、チラシ、既存客へのアプローチ)
STEP 3様々な媒体、方法で販売活動をし、購入いただけるお客様を探します。
○当社ホームページ等への掲載
★豊富な情報量で魅力をアピール1 By athome
*「地域から」「沿線から」「価格帯からから」など多岐にわたる検索が可能!
さらに、お預かりさせて頂いた物件は、特設ページを設置
*都県を跨いだ検索が可能!同じ沿線で都県を跨いでお探しのお客様へアピールしやすくなります。
by atohomeはこちら

★豊富な情報量で魅力をアピール2 川越スマサポ売買
*360度カメラで撮影された写真(部屋内を上下左右で確認できます。)
*写真多数(ポータルサイト以上の写真数を誇ります)
*物件概要の充実(物件はもちろんのこと周辺の調査も十分に行っております。)
川越スマサポ売買はこちら

○SNSで魅力をアピール
昨今様々な物件検索システムがある中、SNSからの潜在的なお客様の発生が多くなってきております。
・LINE
・Facebook
・twitter
・アメーバブログ
・当社オリジナルブログ(ホームページ連動型)

○チラシでの広告活動
☆新聞折り込み広告
・該当物件周辺のお客様に限らず、広範囲な地域での広告を行います。
・かかった広告費は一切お客様へ請求いたしません(例外有)

☆ポスティング
・業者を使ったポスティング
・営業マン自らのポスティング

○空室のお部屋(土地)の現地販売会
休日・祝日は購入希望のお客様が現地にいらっしゃることが多いため、営業マンがそれぞれお預かりさせて頂いた物件の現地販売を行います。
その場で契約が決まる場合も、まれではございません。

事情があって販売活動をしていることを知られたくないのだけれど…
ご相談ください。
ご事情に合わせた販売活動方法をご提案させていただきます。
売却相談はこちらから

STEP 4『販売活動報告』
販売活動の状況を、売主様へ電話・書面・メールにてご報告致します。
STEP 4販売活動の内容・状況について、書面やお電話等で随時ご報告!
○反響・ご案内の報告
内見希望のお客様
ご見学希望のお客様を随時ご案内いたします。
お住まい中の売主様の場合は、ご都合に合わせて予定を調整し、ご案内させていただきます。

ご案内後、状況をご報告いたします。

○販売活動の状況報告
・電話、メール、手紙etc・・・
・新聞折込広告の実施状況
・当社ホームページ等への掲載状況や閲覧状況
・物件周辺へのポスティングの実施状況
・オープンルームの実施状況
・指定流通機構(レインズ)への登録状況
など、行った販売活動の内容についてご報告いたします。

○今後の販売活動のご提案
お客様の動きやネットでの反響数、業者のお客様の反応をタイミングを見ながら、今後どのような販売活動が効果的かを、ご提案させて頂きます。

販売活動にあたり売主様(お客様)と当社担当営業マンとのコミュニケ―ションが大切になってきます。
じっくり、納得がいくまでお話し合いをしましょう!
それが一番の近道です。

また、現在販売中であり、媒介期限が切れるお客様は、不動産会社を変更することも一つの手かもしれません。
理由は、各不動産会社は独自のお客様の登録があり、独自の販売活動を行っております。
少しの変化が売却活動に影響することもございます。
売却リクエストはこちら

STEP 5『売買契約』
買主様が見つかり、条件が整った後売買契約を締結します。
STEP 5買主様が決まったら、条件の調整をし、売買契約!
○契約時にご用意頂く書類等

・権利証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書(3か月以内に発行されたもの)
・住民票(住所変更がある場合)
・身分証明書(運転免許証|住基カードなど顔写真のあるもの)
・収入印紙(契約書へ貼付)
・仲介手数料(売買価格により手数料の金額は変わります)
・固定資産税の納税通知書
など
詳しくは担当者までご連絡下さい。

【条件日程の調整】

買主様が決まると、お引渡しの条件や契約の日程などの調整をします。

【売主様・買主様の顔合わせ】

契約は不動産会社で行われるのが一般的です。

【売買契約書の読み合わせ】

契約書に沿って契約内容を読み合わせます。
ご不明点などありましたら、ご質問ください。

【付帯設備の確認・物件状況等の確認】

キッチンや給湯器、エアコン等、物件に付帯する設備に関して付帯しているかどうか、不具合があるかなどを書面にて確認をします。
雨漏り、シロアリ、給排水管の故障など、物件状況等に関して書面にて確認をします。

【手付金授受】

付金をお受け取りいただき、領収書をお渡しいただきます。

【決済日の打ち合わせ後、解散】
決済など今後の流れについて確認をし、解散です。
買主様の住宅ローン審査がある場合、結果を待ってから決済日を決めます。

*上記は一般的な売買契約の流れです。
契約状況により異なる場合がございます。予めご承知おきください。

STEP 6『引渡し』
引渡し完了後は、いよいよ引越しです。(事前に所有権移転などを行います。)
STEP 6売主様・買主様双方の準備が整った後、お引渡し!
○決済時(お引渡し時)にご用意頂く書類等

・権利証または登記識別情報
・実印
・印鑑証明書(3か月以内に発行されたもの)
・住民票(住所変更がある場合)
・身分証明書(運転免許証|住基カードなど顔写真のあるもの)
・仲介手数料(売却価格により算出)
・登記費用(抵当権抹消や住所変更がある場合)

*売主様の状況によって必要なものに変更が生じる場合がございます。
予めご承知おき下さい。

○決済の流れ
【お引越しの準備】

*借入金の返済(返済準備)
*抵当権抹消手続き(準備)
*必要書類等の準備
*電気・ガス・水道の届けや管理会社への連絡等引っ越し準備

【司法書士による書類確認】

決済は平日に銀行で行われるのが一般的です。
まず、司法書士が本人確認等、書類一式の確認をします。

【必要書類への記名押印】

売主様・買主様ともに、必要書類へのご記名と押印をしていただきます。

【売主様・買主様の顔合わせ】

契約は不動産会社で行われるのが一般的です。

【売買代金授受・清算金授受】

売買代金、固定資産税や管理費等の清算金の授受をします
(固定資産税・管理費等はお引渡し日当日からを買主様のご負担として日割り清算をするのが一般的です。)

【諸経費の支払】

仲介手数料、司法書士への報酬などをお支払いいただきます。

【関係書類の引渡し】

玄関の鍵以外に、勝手口やトランクルームなどが付属している場合は、そちらの鍵も全て引渡します(MAや戸建)
終了です。
*上記は一般的な流れとなります。
状況により異なる場合がございます。ご承知おき下さい。

STEP 7『売却後』
引っ越し準備は万全ですか?
STEP 7よくあるお引き渡し後の注意事項
○確定申告
不動産を売却された場合には、翌年、確定申告が必要です。
特に、売却をすることによって譲渡益が出る場合や「3000万円控除」等の税制の特例を使用する、などの場合は、申告をしない限りは特例が適用がされませんので、注意が必要です。
売却時には諸経費がかかります。諸経費についてチェックしましょう!
売却時の諸経費についてはこちら

○瑕疵担保責任について
そもそも「瑕疵担保責任」って何?
☆「瑕疵」とは、「欠陥があり、あるべき品質や性能が欠如していること」、「瑕疵担保責任」とは、物件に「隠れた瑕疵」がある場合、売主が負わなければいけない責任を指します。

じゃあ、いつまで負えばいいの?
売主によって異なります。
一般的には、売主が

【個人】→3ヶ月(主要設備は1週間)
【法人】→1年(主要設備は1週間)
【不動産業者】→2年(主要設備も2年)

となります。
※契約の内容によります。

具体的にはどんなことが「瑕疵」になるの?
【雨漏り】【シロアリの害】【給排水管の故障】が主となります。
(あくまでも、専有部分に関しての瑕疵担保責任ですので、マンションの共用部分が原因の場合は除きます。)

【給湯関係】(給湯器などの故障や水漏れ)
【水廻り関係】(厨房設備、浴室設備、トイレ設備などの故障や水漏れ)
【空調関係】(冷暖房機、換気扇などの故障)
【その他】(インターフォン、ドアチャイムなどの故障)

もともと壊れていたものも直さないといけないの?
中古物件では、元々壊れていたり、調子の悪い設備があることも多くあります。

その為、「設備表」に設備の有無や故障・不具合の有無をご記入いただき、双方ご納得の上でご契約いただきます。
ご記入いただいた故障・不具合に関しては「隠れた瑕疵」にはあたりませんので、修復の対象とはなりません。

もし「瑕疵」が見つかった場合、どこまで修復すればいいの?
「瑕疵」が見つかった場合には、まず弊社にて現状の確認に伺わせていただいています。

例えば、「エアコンが作動する」という前提でのお引渡しをしていて、「エアコンが作動しない!」となった場合、作動する状況への修理が必要です。
状況によって新品への交換をお願いすることもございますが、部品交換でエアコンが動けば、部品交換代のご負担のみお願いすることになります。

*土地・新築戸建・中古戸建・中古マンションにより状況は変わります。
ご不安・ご質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
総合的なお問合せはこちら

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