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不動産管理・募集ガイド

-クス幸和不動産では、マンション・アパートの収益物件サポートを徹底します。
不動産管理をするうえでの大きな違いは、
『アパート経営』をするか『マンション経営』をするか!
まずは、この二つの違いを理解し、今後の発展に励みましょう。
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初めてのオーナー様も熟練のオーナー様も、まずはこちらをご覧ください。

アパート経営とマンション経営の違い

Point 1~8について順を追ってご説明致します。
近年、資産形成や老後のためにと、不動産投資を考える方が増えております。
それもそのはず!

一昔前であれば、銀行に預けた金利も数%で回せましたが、今は雀の涙ほど!
株取引には、膨大な知識が必要!FXでレバレッジ上げてやればハイリスク・・・

『衣食住』とは良く言ったもので、不動産は人がいなくなるまでなくなりません。
それに、銀行金利よりも利幅が良ければ飛びつくことも納得します。

しかし、それでも気を付けなければならないことは山ほどあります!
こちらをご覧下さい。

Point 1『投資額の違いについて』
投資場所・投資額は入念に!
STEP 1投資額の違いについて
地域によって、一概に申し上げることは難しいですが、同じ地域で収益物件を購入する場合、マンションに比べアパートの方が購入価格が高くなることがほとんどです。

なぜなら、マンションは、敷地を建物割合で所有するからです。
但し、地域の差を加味すると、都心のマンションを1戸購入することと、地方のアパートを1棟購入することは、同じくらいともいわれております。

Point 2『資産価値について』
利回りだけでの判断は要注意!
STEP 2資産価値について
アパート経営は、新築時あるいは築浅を購入された場合、当初は入居者が付きやすいです。
理由は、マンションよりも固定費が少ないためです。
そのため、マンションと同年数の賃貸の場合、アパートの方が賃料設定を安くすることが出来る為、入居者が付きやすくなります。

但し、年数がたつにつれ、それは逆転します。
理由は簡単です。
『見た目』

マンションはそもそも、耐用年数が47年と長く、建物もRCやSRCの場合が多く、劣化が遅い傾向にあります。
一方、アパートの耐用年数は22年と短く、見た目にも大きく表れる傾向にあります。

生涯持ち続ける方は実は少なく、収益物件の出口は、『売却』といえます。
売却時の利幅が、『実収益』というわけです。

Point 3『利回り・収益性の違いについて』
一般的な収益性の違いを把握
STEP 3利回り・収益性の違いについて
知っている方も多いと思いますが、マンションよりアパートの方が収益性は高いです。

簡単に表すと、
◆アパート新築:7~8%
◆アパート中古:9~10%
◆マンション :5~6%

大きな理由としては、マンションには月々、管理費や修繕積立金がかかるからです。
表面利回りに惑わされず、出口をしっかりと意識した物件選び、経営を行ってください。

Point 4『空室のリスクについて』
リスク回避はしっかりと!
STEP 4空室のリスクについて
空室のリスクについて、マンションもアパートも一緒だと思っていませんか?

Point3でご説明したように、マンションには管理費や積立金が必ずといっていいほど掛かります。

例:マンション1室とアパート1棟のリスクでどちらも共通することは、1室空けばその分減収になるということです。
※但し、アパートには管理費や積立金はございません。
「0」ではなく、マイナスになるということです。
一方、アパートであれば、戸数割合のリスク回避をすることが出来ます。

Point 5『耐久性について』
出口戦略に結びつく耐久性
STEP 5耐久性について
ここまでで、アパートが「良い」というイメージを持ったのではないでしょうか?

しかし、耐久性はどうしたってマンションには及びません。
先述した、「耐用年数」を思い出してみてください。

なぜ、25年もの開きがあるのでしょうか?
それは、木造の耐久力がRCやSRCに比べはるかに弱いからです。
そして、それは収益にも結びつきます。
新築や築浅では、ほとんどメンテナンスの必要性が無いでしょう。

しかし、アパートの築が経つにつれ、
家賃の減収は目に見えてくる+修繕箇所が増えてくる
マイナス面がどんどん増えていきます。

その点、マンションは共用部分は管理会社が行い、そのうえ頑丈なつくりであれば、築が経ってもさほどのメンテナンスはかからず、購入当初と同じような修繕をしていけば間に合います。

Point 6『節税効果について』
資産形成はしっかりと!
STEP 6節税効果について
マンションもアパートも変わらないのでは?
そんなことはありません。
そもそもの種別が違うのですから、取り扱いも違って当然です。

マンション経営では、減価償却費を含めて必要経費として認められている項目が多く、赤字になった場合、サラリーマンとして得る収入から損益通算して、所得税の還付を受けることができます。

アパートも赤字になれば還付を受けることができますが、投資額に土地価格が含まれるため減価償却費の占める割合が低くなり、この効果は限定的となります。

Point 7『出口戦力~売却~』
売却を視野に入れた不動産投資を・・・
STEP 7出口戦力~売却~
収益物件とは、実際のところ

売却してこそ『利』を生み出す商品です。

いつまでも所有していては、資産価値が目減りするだけです。
この辺りを理解されていらっしゃらない方を多く見かけます。
不動産経営とは、収益物件を購入することではなく、購入した収益物件を売却することにあります。

Point 8『失敗しないための経営を行うために』
出口を意識した資産形成
STEP 8失敗しないための経営を行うために
まずは、ご自身で、マンション経営に向いているか、アパート経営に向いているか考えて下さい。

例えば、
◆平日は仕事が忙しくなかなか、現地を掃除したり見に行くことが出来ない方
 ➡マンションにしておいた方が無難です。

◆こまめな掃除が好き、近くに住んでいていつでも行ける!そんな方
 ➡アパート経営を考えてみてはいかがでしょうか?

投資金額などの条件だけでなく、不動産経営にどこまで関わりたいのか、専業なのか副業なのか、入居者や近隣の人とどういった関係を築きたいのかといった内面的な条件や希望も含め、自分に最適な不動産投資を見極めるようにしてください。
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お部屋が空いて賃貸募集

Point 1~4について順を追ってご説明致します。
– 事前に決めておかなければならない事項 –
入居者の募集を開始する前に、物件の契約条件を検討して決める。
この条件次第で入居者がすぐ決まることもあれば、空室が続くことも。
☆募集活動もこまめにチェックしましょう。
Point 1『賃料等の見直し』
日々変わる情勢に準じた募集を!
STEP 1賃料等の見直し
以前のまま募集を掛けても、以前ほどの反響は得られません。
しかし、管理をしている不動産会社は多くの物件を扱っているため、なかなか1件1件物件の適正を判断することなく、以前の情報のままネット掲載することが多いように思われます。

また、オーナー様も管理会社から
 「以前と同じ募集をさせて頂きます」と連絡があれば、
 「じゃぁ、それで宜しく」と言った感じではないでしょうか?

貸主が強い時代もありましたが、今は違います!
オーナー様も再度募集内容を確認して見て下さい。

特に見直すべき項目は以下の点です。
◆家賃
◆管理費(共益費)
◆敷金
◆礼金

近年よく見られるようになってきたことは、敷金礼金00
借主様は、初期費用をいかに安くして住むことが出来るか、を考える傾向にあります。
もちろん、家賃交渉なんて当たり前!

そこで、各不動産会社では、クリーニング代を敷金から引く・入居前の消臭代など、
様々な方法で募集をされています。

弊社でも行っておりますが、これはこれで良いと思います。
オーナー様に迷惑を掛けず、借主様にとっても条件をクリアしているのであればOKでしょう!

実際の初期費用は以前のままでも、イメージでお得さを感じさせる。

Point 2『清掃管理の見直し』
クリーニング、照明は大丈夫?
STEP 2清掃管理の見直し
入居希望者に内覧に来て頂いたとしても、清掃が行き届いていなければ入居は決まりません。
1人暮らしの方の内覧数は、平均でわずか1~3件との調査結果も出ており、数少ない内覧者に確実に入居して頂く為にも、しっかりとした清掃管理が求められます。

実際に物件を訪れ、内覧者が満足するレベルまで清掃が行き届いているかを家主さん自身で確認する必要があります。
入居者募集、清掃管理ともに、まずは現在のレベルを確認し、十分な対応ができていないようであれば早急に改善する必要があります。

業務の依頼先に改善を要求しても改善が見られないようであれば、管理会社等の変更も検討するべきです。
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Point 3『空室対策の事例』
こんなことがありました!
STEP 3空室対策の事例
あるオーナー様は建物を自主管理されていましたが、経費の節約のため、清掃についてはご自身で行っていました。
しかし、ある程度の清掃は定期的に行っていたものの、建物の老朽化に伴い汚れが目立つようになり、全体的に清潔感の無い印象の建物になってしまっていました。

汚れた建物では入居もなかなか決まらず、ご自身での清掃に限界を感じたオーナー様は、清掃管理をプロの清掃業者に依頼することにしました。
ポリッシャーや高圧洗浄機を使った清掃により、素人の清掃では落とせなかった積年の汚れや染みも見事に落ち、建物は見違えるように綺麗になりました。

また、このオーナー様は清掃だけにとどまらず、外構にも着手して、エントランス全体に花を植えることでイメージを一新させることに成功しました。
プロによる清掃と植栽は非常に高い効果を発揮し、半数近くもあった空室は短期間で全て無くなる結果となりました。

当然のことながら、汚れた建物を好む入居者さんはいらっしゃいません。
入居者目線に立って、入居者さんに喜んでいただける建物にすることが、最も効果的な空室対策になるのです。

Point 4『流行りにのった募集を』
トレンドばかり取り入れることは禁物
STEP 4流行りにのった募集を
最近の賃貸住宅のトレンドとしては、「カスタマイズ」が挙げられます。
少しくらいならコストを負担してでも自分好みにお部屋をカスタマイズしたいと考えている入居者さんは大変多くいらっしゃいます。
特に、壁紙や照明、壁面の棚板のカスタマイズは高いニーズを誇り、空室対策としても有効な手段となっています。

入居者さんがお部屋を自分好みにカスタマイズをすることで、お部屋に対するに愛着を持ってもらえる為、長期入居につながりやすいというメリットもあります。

代表的な空室対策のキャンペーンとしては、
◆フリーレント
◆家電プレゼント
◆商品券プレゼント
◆DIY自由(サポート有)など
があります。

また、壁紙などを選べるカスタマイズキャンペーンにも高い効果が期待できそうです。

※但し、トレンドのキャンペーンに頼り過ぎるのは禁物です。
新しい手法を取り入れることも大切ですが、共用部分のしっかりとした清掃や、壊れた設備の迅速な交換など、基本の業務をしっかりと行うことが何よりも重要なのです。
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